Najem instytucjonalny a najem okazjonalny – czym się różnią te sposoby?

Wynajem nieruchomości to świetny pomysł na biznes lub dodatkowe źródło dochodu dla osób fizycznych. Istnieje jednak wiele różnych nazewnictw usług, które czasem trudno rozszyfrować. Dziś podpowiadamy, czym jest najem instytucjonalny a najem okazjonalny. Różnice dotyczą wielu aspektów, sprawdź sam!

Czym jest najem instytucjonalny?

Najem instytucjonalny dotyczy w sytuacji, w której firma jednoosobowa czy też większe przedsiębiorstwo wynajmuje lokal mieszkalny osobie trzeciej. Najczęściej jest jednocześnie właścicielem danego lokum. W praktyce często tego typu firmy posiadają wiele nieruchomości i wynajmują je dla czystego zysku.

Umowa podpisywana jest na czas określony, aby jasno określić warunki najmu. Powinna być zawarta w formie pisemnej. Wszystko to ma zabezpieczyć interesy właściciela (wynajmującego) w razie nieprzewidzianych sytuacji, np. zniszczenia wyposażenia czy braku ponoszenia opłat za najem instytucjonalny. W umowie muszą być zawarte dane obydwóch stron, oświadczenie o posiadaniu tytułu prawnego do nieruchomości, opis lokalu (wraz ze stanem technicznym), a także wysokość, formę i termin płatności. Przydadzą się też dodatkowe ustalenia, np. dotyczące pobytu zwierząt, podnajmu czy sposobie korzystania z lokalu.

Najem instytucjonalny wymaga wskazania daty wygaśnięcia umowy oraz załącznik – oświadczenie najemcy o poddaniu się dobrowolnej egzekucji bez wskazywania lokalizacji, do której się przenosi. W praktyce jest to akt notarialny, który stanowi zabezpieczenie interesów właściciela lokalu. Najemcy nie przysługuje mieszkanie tymczasowe czy lokal socjalny, więc cała procedura powinna być płynna i bezproblemowa.

Rozwiązanie umowy ma miejsce automatycznie po wyznaczonym czasie lub w razie problemów z najemcami (np. przestają płacić czynsz albo użytkował go w nieprawidłowy sposób wg umowy).

Firma może zażądać od najemcy kaucji, która wynosi maksymalnie sześciokrotność miesięcznego czynszu. Zwracana jest po wygaśnięciu umowy lub opuszczeniu lokalu. Ma to na celu zabezpieczyć przedsiębiorstwo przed kosztami zniszczeń, eksmisji czy nawet czynszów. Według prawa, może zatrzymać kaucję w ramach uzupełnienia dotychczasowych zaległości w płatnościach.

Jak działa najem okazjonalny?

Najem okazjonalny dotyczy wynajmu nieruchomości przez osobę fizyczną, która nie prowadzi działalności gospodarczej z tym związanej. Umowa podpisywana jest w formie pisemnej i trzeba w niej wskazać wszystkie obowiązki każdej ze stron. Tak samo jak w przypadku firm, osoba fizyczna również ma prawo zabezpieczyć swój interes poprzez kaucję. Wynosi ona maksymalnie sześciokrotną wartość czynszu. Zwracana jest w dniu opróżnienia lokalu.

Do umowy trzeba dołączyć potwierdzenie praw własności do danej nieruchomości z wyrażeniem zgody na zamieszkanie lokatorów. Konieczne jest wskazanie alternatywnego lokalu w razie eksmisji. W razie problemów z brakiem wpłat od najemcy, sprawa opuszczenia mieszkania czy domu jest bardziej skomplikowana. Wszystko zależy od indywidualnych problemów lokatorów, więc niektóre sprawy mogą nawet kończyć się w sądzie. Najemcy mogą opuścić nieruchomość dopiero na podstawie wyroku eksmisyjnego, który wydaje komornik.

Najem okazjonalny trzeba zgłosić do naczelnika urzędu skarbowego w terminie 14 dni.

Najem instytucjonalny a najem okazjonalny – różnice

Jak widzisz, podstawowa różnica dotyczy osoby wynajmującej daną nieruchomość. W przypadku najmu instytucjonalnego jest to firma czy też spółka. Przykładem jest tu zakup wielu lokali przez przedsiębiorstwa, a następnie wynajem ich w celach zarobkowych. Z kolei najem okazjonalny odnosi się do osób fizycznych, które nie prowadzą działalności gospodarczej związanej z wynajmowaniem lokali. Mogą one oczywiście mieć założone firmy skupiające się na innych branżach, jednak najem okazjonalny nie jest ich głównym źródłem dochodu.

Kluczową sprawą jest prawo do danej nieruchomości. Najem okazjonalny ma pewne ograniczenia, bo osoba wynajmująca musi być jednocześnie właścicielem lokalu. Nie działa to tak w przypadku najmu instytucjonalnego. W dodatku znacznie trudniej jest się pozbyć lokatorów, którzy np. zalegają z płatnościami. Konieczny jest wyrok eksmisyjny, a w przypadku wynajmu nieruchomości przez firmy, procedura jest uproszczona.

Długość trwania umowy to kolejny aspekt, którego dotyczy najem instytucjonalny a najem okazjonalny. Różnice są dość wyraźne. W pierwszym przypadku nie ma z góry określonego limitu czasowego (choć można wskazać datę zakończenia współpracy), a nawet po upływie terminu umowa zamienia się automatycznie w bezterminową. W drugim rodzaju najmu jest on wyznaczony na maksymalnie 10 lat.

Co ciekawe, różnice tkwią także w kaucji. Firma może pobrać jej wartość na poczet zaległych płatności za czynsz, a osoba fizyczna na koszty związane z egzekucją obowiązku opróżnienia lokalu.

Problematyczne jest także to, że najem okazjonalny wymaga od lokatorów wskazania alternatywnego lokalu jako miejsce zamieszkania. Nie zawsze mają oni taką możliwość lub trudno jest znaleźć chętną osobę wyrażającą zgodę na zamieszkanie, posiadającą tytuł prawny do takiej nieruchomości.

Najem instytucjonalny i najem okazjonalny nie jest jednoznaczny z zapewnieniem pomieszczenia zastępczego w razie opróżnienia lokalu. Nie działa tu też większość przepisów o ochronie praw lokatorów.